Share
Γράφει ο ∗ Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 – Πραγματογνώμων – Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου – Ελεγκτής δόμησης Γ ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036) – Ενεργειακός Επιθεωρητής Β κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΠΕΝ 2953)
Το νομικό πλαίσιο γύρω από την υπαίτια κατάτμηση είναι σύνθετο και απαιτεί εξειδικευμένη νομική καθοδήγηση, ώστε να διαπιστωθεί πότε η απόφαση του Αρείου Πάγου εφαρμόζεται (ή δεν εφαρμόζεται) σε μια υπόθεση.
Συνταξιούχος μου προσκόμισε απόφαση του Αρείου Πάγου που, κατά την άποψή του, τον κατέστρεφε. Εδώ έχουμε γήπεδο εκτός σχεδίου πόλεως στο οποίο ανεγέρθηκε οικοδομή με οικοδομική άδεια, κατατμήθηκε και έγινε η οικοδομή αυθαίρετη. Αμέσως σκέφθηκα την υπαίτια κατάτμηση και συγκεκριμένα το άρθρο 418 του Π.Δ. 14/7/1999 (ΦΕΚ 580/δ/27-7-1999.
Βέβαια θα μου πει κάποιος, «καλά θα τιμωρηθεί ο Άρειος Πάγος ;» ή «έσφαλε ο Αρεοπαγίτης ;». Άποψή μου είναι ό,τι δεν έσφαλε ο Άρειος Πάγος. Απλώς δεν υπήρχε κατά πάσα πιθανότητα, αναφοράς σε υπαίτια κατάτμηση. Αν δεν αναδεικνύεται πρωτοδίκως ή στο Εφετείο «υπαίτια κατάτμηση» και οι εφέτες ή οι πρωτοδίκες δεν έχουν λόγο να εξετάσουν, τι θα αναφέρουν, τι θα κριθεί ;
Πάμε τώρα παρακάτω. Γιατί είναι μη εφαρμόσιμη η απόφαση του Αρείου πάγου: Γιατί κατά το Προεδρικό διάταγμα 14/7/99 – Άρθρο 417: Απαγορεύσεις κατατμήσεων οικοπέδων (άρθρο 2 του νομοθετικού διατάγματος 690/1948, άρθρο 6 παράγραφος 1 του νόμου 651/1977) απαγορεύεται η μεταβίβαση της κυριότητας οικοπέδων που συνεπάγεται τη δημιουργία μη αρτίων οικοπέδων, είτε κατά το ελάχιστο πρόσωπο, είτε κατά το βάθος.
Όταν, από τις κείμενες περί σχεδίων πόλεων διατάξεις, εκτός των ελαχίστων ορίων εμβαδού και διαστάσεων των οικοπέδων, επιβάλλεται η τήρηση ορισμένων ακαλύπτων αποστάσεων μεταξύ των ορίων του οικοπέδου και της οικοδομής ή ποσοστού ακαλύπτου του οικοπέδου από την οικοδομή, απαγορεύεται, μετά την ανέγερση της οικοδομής, η με οποιονδήποτε τρόπο μεταβίβαση της κυριότητας μέρους του οικοπέδου, κατά τρόπο που να καθιστά το οικόπεδο, επί του οποίου βρίσκεται η οικοδομή, μη άρτιο ή που να μειώνει τις ακάλυπτες αποστάσεις ή το ακάλυπτο ποσοστό κάτω από το επιβεβλημένο ελάχιστο όριο.
Κάθε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου που έχει αντικείμενο μεταβίβαση κυριότητας, η οποία απαγορεύεται από τις προηγούμενες παραγράφους, είναι αυτοδικαίως και εξ υπαρχής απολύτως άκυρη.
Αποκλειστικά αρμόδια να αποφαίνεται στις περιπτώσεις της παραγράφου 2, αν πρόκειται για απαγορευμένη μεταβίβαση, σε κάθε περίπτωση είναι η πολεοδομική υπηρεσία και σε περίπτωση ενστάσεων κατά της απόφασης αυτής ο Υπουργός Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων.
Τι πρέπει να προσέχουν οι εργολάβοι
Ας δούμε τώρα τι πράττει ο προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου της περιοχής του ακινήτου:
Πηγαίνει η απόφαση για να μεταγραφεί στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής του ακινήτου. Τι κάνει ο προϊστάμενος του γραφείου; Βγάζει απόφαση; Βγάζει. Τι απόφαση βγάζει; ΑΠΟΡΡΙΠΤΙΚΗ. Βεβαίως απορριπτική, διότι κινδυνεύει με ποινή φυλάκισης και χρηματική ποινή κατά το άρθρο 418 του Π.Δ. της 14/7/1999 (ΦΕΚ 450/Δ27-7-1999 (άρθρο 4 του νόμου 651/1977, άρθρο 3 παράγραφος 17 του νόμου 2242/1994).
Όποιος μεταβιβάζει κατά κυριότητα μέρος ή και ολόκληρο γήπεδο κατά παράβαση των απαγορεύσεων του άρθρου 410 και της παραγράφου 1 του άρθρου 411 και της παραγράφου 2 του άρθρου 417, τιμωρείται με φυλάκιση τριών μηνών έως ενός έτους και με χρηματική ποινή. Η χρηματική ποινή ορίζεται ίση προς την αξία του μεταβιβαζόμενου γηπέδου και όχι κατώτερη των πενήντα χιλιάδων δραχμών. Με τις ίδιες ποινές τιμωρούνται και οι μεσίτες καθώς και οι μεσολαβούντες στις πράξεις αυτές.
Επίσης με τις ίδιες ποινές τιμωρούνται και οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν, οι δικηγόροι που παρίστανται, οι υποθηκοφύλακες που μεταγράφουν συμβόλαια, κατά παράβαση των παραπάνω απαγορεύσεων, καθώς και οι μηχανικοί που συντάσσουν τεχνικά σχέδια προσαρτώμενα στα ως άνω συμβόλαια.
Εάν οι πράξεις της προηγούμενης παραγράφου διενεργούνται από επιχείρηση που λειτουργεί υπό οποιαδήποτε μορφή, οι εκπρόσωποί της ή διευθύνοντες ή εντεταλμένοι σύμβουλοι ή διοικητές ή γενικοί διευθυντές προκειμένου περί ανωνύμων εταιρειών, τιμωρούνται με φυλάκιση τουλάχιστον τριών μηνών και με χρηματική ποινή όχι κατώτερη των πενήντα χιλιάδων δραχμών. Με την ίδια ποινή τιμωρούνται και οι εκπρόσωποι ή διευθυντές επιχειρήσεως, για λογαριασμό ή κατ’ εντολή της οποίας διενεργούνται οι κατά την προηγούμενη παράγραφο πράξεις.
Όποιος προβαίνει, με τον ημερήσιο ή περιοδικό τύπο, ραδιόφωνο, τηλεόραση, κινηματογράφο ή με άλλο μέσο ευρείας ενημέρωσης του κοινού, σε διαφήμιση που αποσκοπεί στις κατά την παράγραφο 1 του παρόντος άρθρου πράξεις, τιμωρείται με φυλάκιση μέχρις ενός έτους και με χρηματική ποινή.
Αυτά συμβαίνουν διότι, οι νομικοί δεν διδάσκονται νομοθεσία περί την ιδιοκτησία καθώς επίσης και την Πολεοδομική. Για να βοηθηθούν οι νομική θεσπίσθηκε η πραγματογνωμοσύνη, η Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου, η Τεχνική Έκθεση κ.ο.κ. Όταν όμως οι διάδικοι δεν κάνουν χρήση των εργαλείων αυτών, τι θα κάνει ο δικαστής ; Σε υποθέσεις δύσκολες που εμφανέστατα διαφαίνεται η αναγκαιότητα ορισμού πραγματογνώμονα, από μόνοι τους οι δικαστές, ζητούν να εγκρίνουν πραγματογνώμονα από τον κατάλογο των πραγματογνωμόνων του αντίστοιχου πρωτοδικείου. Σε αντίθεση περίπτωση η απόφαση πάσχει πραγματικής εφαρμογής και είναι ανίσχυρη, ή ακόμη και άκυρη.
Παράδειγμα
Πατέρας αφήνει στα πέντε παιδιά του ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού. Τα παιδιά διανέμουν την περιουσία και ένας εξ΄ αυτών κτίζει οικοδομή με οικοδομική Άδεια στο δικό του οικόπεδο. Ένας από τα παιδιά θεωρεί, ότι είναι αδικημένος, προσφεύγει. Το Πρωτοδικείο δεν τον δικαιώνει. Όμως στο Εφετείο ανατρέπονται εντελώς τα πράγματα και κερδίζει. Αυτός που έχασε και που είχε χτίσει, προσφεύγει στον Άρειο Πάγο. Ο Άρειος Πάγος, δεν αναιρεί την απόφαση του Εφετείου και έτσι δημιουργεί Υπαίτια Κατάτμηση. Γιατί έχουμε Υπαίτια Κατάτμηση. Γιατί στο οικόπεδο που είχε το σπίτι γίνεται μικρότερο και χάνει την αρτιότητα. Μπορεί να εφαρμοστεί η απόφαση του Αρείου πάγου;
Άποψή μου είναι ό,τι δεν μπορεί να εφαρμοστεί γιατί:
Η απόφαση πρέπει να μεταγραφεί στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής του ακινήτου με απόφαση του προϊσταμένου. Μπορεί ο προϊστάμενος να βγάλει μια τέτοια απόφαση; ΟΧΙ. Γιατί αν βγάλει απόφαση, κινδυνεύει την εφαρμογή του άρθρου 418 του Π.Δ. της 14/7/1999 (ΦΕΚ 450/Δ27-7-1999 (άρθρο 4 του νόμου 651/1977, άρθρο 3 παράγραφος 17 του νόμου 2242/1994). Δεν είναι μόνο αυτό. Είναι το ό,τι για να γίνει το κτηματογραφικό διάγραμμα απαιτείται διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών. Ποιος μηχανικός θα υπογράψει διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών με Υπαίτια Κατάτμηση; Εξάλλου αν ο μηχανικός εφαρμόσει τις συντεταγμένες της Απόφασης θα δει ό,τι σχηματίζει μια τετράγωνη τρύπα μέσα στο αρχικό οικόπεδο.
Πως επηρεάζει όλο αυτό τους εργολάβους
Δημιουργεί η Υπαίτια Κατάτμηση προβλήματα σε μια εργολαβία; Βέβαια και δημιουργεί. Μπορεί να αποφασιστεί η επαναφορά των πραγμάτων στην προτέρα αυτών κατάσταση. Και τότε τι γίνεται; Καταστρέφεται ο εργολάβος.
Θα πει κάποιος καλόπιστα. Μα υπάρχουν αποφάσεις του Αρείου Πάγου ανεφάρμοστες; Έχω την άποψη ό,τι υπάρχουν. Ας θυμηθούμε την ΑΠ 183/2017 Αυθαίρετα κτίσματα – Έκθεση αυτοψίας – Μεταβίβαση αυθαιρέτου.
Όλοι θυμόμαστε την Απόφαση https://www.dsanet.gr/Epikairothta/Nomologia/AP183.htm
Θυμόμαστε όλοι τον σάλο που δημιούργησε η κατάθεση επερώτησης στη βουλή των Ελλήνων. Όλοι θυμόμαστε την αναφορά προς τους υπουργούς Περιβάλλοντος και Επικρατείας με υποβολή αιτήματος για κατάθεση Αναίρεσης υπέρ του νόμου στην Εισαγγελία Αρείου Πάγου καθ’ ύλην αρμόδιο Υπουργείο κατά της συγκεκριμένης δικαστικής απόφασης ,προκειμένου να μην παγιωθεί ως νομολογία. Κατασκευή κτίσματος χωρίς την απαιτούμενη άδεια της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής. Οι έννομες συνέπειες του αυθαίρετου χαρακτήρα ενός κτίσματος δεν επέρχονται, αν δεν προηγηθεί έκθεση αυτοψίας του υπαλλήλου της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, η οποία συνιστά διαπιστωτική ατομική διοικητική πράξη. Μεταβίβαση αγροτεμαχίου εντός του οποίου προϋπήρχε αυθαίρετο κτίσμα για το οποίο συντάχθηκε μεταγενέστερα έκθεση αυτοψίας.
Κρίθηκε ό,τι αφού η σύνταξη της έκθεσης αυτοψίας έλαβε χώρα σε χρόνο μεταγενέστερο των επίδικων μεταβιβαστικών δικαιοπραξιών, οι τελευταίες δεν πάσχουν από ακυρότητα. Οι προβλεπόμενες στον νόμο συνέπειες ως προς τα άνευ οικοδομικής αδείας κατασκευασθέντα, μετά την 31.3.1983 κτίσματα, δεν μπορούσαν να επέλθουν, αφού δεν είχε προηγηθεί η έκδοση της κατά το άρθρο 1 του π.δ/τος 5/1983 έκθεση αυτοψίας της κατά τόπον αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, χωρίς τη σύνταξη της οποίας τα επί του ενδίκου ακινήτου αυθαίρετα κτίσματα θεωρούνται ανύπαρκτα και ως εκ τούτου επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου, επί του οποίου αυτά έχουν ανεγερθεί.
Η περίπτωση αυτή είναι διαφορετική. Δεν υπήρξε υπόνοια δημιουργίας υπαίτιας κατάτμησης και δεν ετέθη αίτημα εξέτασης. Η απόφαση δημιούργησε Υπαίτια Κατάτμηση και κατέστησε το νομίμως υφιστάμενο κτίριο αυθαίρετο.
Έχω την άποψη ό,τι:
Η περίπτωση που αναφέρομαι πάσχει νομιμότητας, διότι σε νομίμως, υφιστάμενο κτίριο, με νόμιμη οικοδομική άδεια που εκδόθηκε σε οικοπέδου άρτιο και οικοδομήσιμο, με την απόφασή του το Εφετείο, έκανε κατάτμηση. Στην ουσία δημιούργησε δύο νέα γήπεδα μη άρτια και μη οικοδομήσιμα. Η κατάτμηση είναι υπαίτια και έχουν εφαρμογή τα άρθρα 417 εως 420 του Ν. 4495/2017 που είναι επανάληψη παλαιότερων άρθρων.
Απαραίτητος ο έλεγχος του ιστορικού της ιδιοκτησίας
Περαιτέρω, αν εφαρμοστούν οι αναγραφόμενες στην απόφαση συντεταγμένες Ελληνικού Γεωδαιτικού Συστήματος Αναφοράς (ΕΓΣΑ), δημιουργείται μια τρύπα στο εν λόγω οικόπεδο με νόμιμο κτίσμα. αν πάμε λίγο παρακάτω θα διαπιστώσουμε ότι πρέπει να συνταχθεί τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών. το διάγραμμα είναι αδύνατο να συνταχτεί διότι δεν υπάρχουν όμοροι ιδιοκτήτες πλην των ιδίων ιδιοκτητών του αρχικού οικοπέδου. (πρόκειται στην ουσία για μια τρύπα σε υπάρχον οικόπεδο). για όλους αυτούς τους λόγους υπαίτιας κατάτμησης και αδυναμίας σύνταξης διαγράμματος γεωμετρικών μεταβολών, καθιστούν την απόφαση ανεφάρμοστη.
Αυτά δεν αναδεικνύονται στις αποφάσεις που το σπουδαιότερο όλων αυτών είναι ό,τι δεν υπάρχει ο κίνδυνος της νομολογίας. Μπορεί λοιπόν οι προαναφερόμενες αποφάσεις να δημιουργήσουν συνθήκες εφαρμογής από άλλους θεωρώντας ότι πρόκειται για νομολογία. Οι εργολάβοι λοιπόν πρέπει να εξετάζουν και τα οικόπεδα ή γήπεδα ποικιλοτρόπως και κυρίως πως αυτά προήλθαν. Πότε αυτά γεννήθηκαν και κυρίως πότε κατατμήθηκαν με νομιμότητα κ.ο.κ.
Όροι αναδημοσίευσης: Για κάθε αναδημοσίευση περιεχομένου του gobhma.gr απαιτείται σαφής αναφορά στην πηγή και ενεργός σύνδεσμος (link) προς το πρωτότυπο άρθρο. Η απλή αναφορά της πηγής χωρίς ενεργό σύνδεσμο δεν αποτελεί πλήρη αναφορά προέλευσης.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΗ
🔹 Κατάργηση συσταθείσας πραγματικής δουλείας διόδου σε όμορα οικόπεδα
🔹 Δρόμοι προ του 1923, αιγιαλός και δημόσια κτήματα: Οι κίνδυνοι για επενδυτές και ιδιοκτήτες
🔹 Νέος Κώδικας Χωροταξίας – Πολεοδομίας: Θετικά και Αρνητικά
πηγή: Εργοληπτικόν Βήμα Νο_147 της ΠΕΣΕΔΕ Το επιστημονικό σημείο αναφοράς του εργοληπτικού κόσμου
Αυτά και άλλα πολλά άκρως ενδιαφέροντα θέματα στο περιοδικό της ΠΕΣΕΔΕ που κυκλοφορεί – ΠΑΤΗΣΤΕ ΕΔΩ! Καλή ανάγνωση!
