Share
Σε φάση υλοποίησης εισέρχεται ο μηχανισμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), ένας θεσμός που επί δεκαετίες παρέμενε ανενεργός λόγω των ακυρωτικών αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Στο πλαίσιο του προγράμματος πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) έθεσε σε δημόσια διαβούλευση τις Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ) για τη θεσμοθέτηση 194 Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή (ΖΥΣ) σε 50 δημοτικές ενότητες της επικράτειας.
Το θεσμικό πλαίσιο
Ο νέος σχεδιασμός επιχειρεί να συμμορφωθεί με τη νομολογία του ΣτΕ, θέτοντας αυστηρά χωροταξικά και πολεοδομικά κριτήρια για τον καθορισμό των ζωνών υποδοχής, ώστε να αποτραπεί η άναρχη δόμηση.
-Ακίνητα προσφοράς: Αφορούν δεσμευμένες ιδιοκτησίες, όπως διατηρητέα κτίρια, μνημεία και ρυμοτομούμενα οικόπεδα, των οποίων οι ιδιοκτήτες αποκτούν το δικαίωμα μεταβίβασης του υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης.
-Υφιστάμενο απόθεμα: Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΥΠΕΝ, καταγράφονται 3.837 ενεργοί τίτλοι ΜΣΔ, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας.
-Λειτουργία Ψηφιακής Τράπεζας Γης: Η αντιστοίχιση προσφοράς και ζήτησης θα πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας. Ο υπολογισμός της μεταφερόμενης επιφάνειας και της οικονομικής αποτίμησης θα διενεργείται με αλγοριθμικό τρόπο, βάσει των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων προσφοράς και υποδοχής, διασφαλίζοντας την ισοτιμία των συναλλαγών.
Πολεοδομικά μεγέθη και γεωγραφική κατανομή
Η συνολική εκτιμώμενη χωρητικότητα των 194 προτεινόμενων ΖΥΣ ανέρχεται σε περίπου 16,4 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα, δημιουργώντας ένα ευρύ περιθώριο απορρόφησης για την οικοδομική δραστηριότητα.
Η κατανομή των ζωνών ακολουθεί τη ζήτηση των μεγάλων αστικών κέντρων:
-Αττική: Συγκεντρώνει το 60% της εκτιμώμενης προσφοράς, με χωροθέτηση σε δήμους του Βόρειου Τομέα, της Ανατολικής Αττικής και λοιπών περιοχών του λεκανοπεδίου.
-Κεντρική Μακεδονία: Καλύπτει το 13% της συνολικής δυναμικότητας, με ζώνες κατανεμημένες σε δημοτικές ενότητες του πολεοδομικού συγκροτήματος Θεσσαλονίκης.
Σε επίπεδο όρων δόμησης, οι προτεινόμενες προσαυξήσεις στον Συντελεστή Δόμησης (Σ.Δ.) εντός των ΖΥΣ κυμαίνονται κατά κανόνα από 0,10 έως 0,60 μονάδες. Η ακριβής προσαύξηση εξαρτάται από τα υφιστάμενα πολεοδομικά μεγέθη, το πλάτος των οδών και τα μορφολογικά χαρακτηριστικά της εκάστοτε ζώνης.
Αντιδράσεις δημάρχων του Βόρειου Τομέα Αττικής
Η δημοσιοποίηση των ΣΜΠΕ πυροδότησε άμεσες αντιδράσεις από την Τοπική Αυτοδιοίκηση, με αιχμή του δόρατος Δήμους του Βόρειου Τομέα Αττικής (Κηφισιάς, Χαλανδρίου, Λυκόβρυσης – Πεύκης, Νέας Ιωνίας, Παπάγου – Χολαργού και Φιλοθέης – Ψυχικού), οι οποίοι με κοινή επιστολή προς τον πρωθυπουργό ζητούν την απόσυρση των μελετών.
Οι ενστάσεις των δημάρχων εστιάζουν στα εξής κρίσιμα σημεία:
-Εκτίμηση φέρουσας ικανότητας: Υποστηρίζεται ότι οι μελέτες δεν τεκμηριώνουν επαρκώς την αντοχή των υφιστάμενων δικτύων υποδομής (ύδρευση, αποχέτευση, οδικό δίκτυο) στην πρόσθετη δόμηση.
-Αστική πυκνότητα και μικροκλίμα: Επισημαίνεται ο κίνδυνος υποβάθμισης του οικιστικού περιβάλλοντος και μείωσης των ελεύθερων χώρων σε περιοχές με ήδη υψηλή πληθυσμιακή και κτιριακή πυκνότητα.
Η επιστολή των δημάρχων προς τον πρωθυπουργό της χώρας Κυριάκο Μητσοτάκη
«Κύριε Πρόεδρε,
Τις τελευταίες ημέρες οι πολίτες του Βόρειου Τομέα παρακολουθούν με προβληματισμό και ανησυχία την επιχειρούμενη αύξηση του συντελεστή δόμησης σε επιλεγμένους Δήμους της εν λόγω περιοχής, μέσω της θέσπισης ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης.
Κύριε Πρόεδρε,
Απευθυνόμαστε σε εσάς γνωρίζοντας το ενδιαφέρον σας για τη διαχείριση και προστασία του περιβάλλοντος, κυρίως όμως τη βούλησή σας να οικοδομήσουμε πόλεις ανθεκτικές στην κλιματική απειλή, πόλεις σύγχρονες και λειτουργικές. Ασφαλώς αντιλαμβανόμαστε το δικαίωμα αποζημίωσης ιδιοκτητών διατηρητέων κτηρίων ή ακόμα και το δίκαιο αίτημα αποζημίωσης ιδιοκτητών για ακίνητα που έχουν απαλλοτριωθεί, όμως θεωρούμε ότι ο καθορισμός ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης έχει γίνει με τρόπο πρόχειρο και χωρίς επαρκή αιτιολόγηση.
Επί παραδείγματι, στα μη απαλλοτριωμένα ακίνητα που έχουν προσμετρηθεί για τον καθορισμό της δομήσιμης επιφάνειας βάσει της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων του Χωρικού Συστήματος της περιφερειακής ενότητας του Βόρειου Τομέα Αθηνών, συγκαταλέγεται πλήθος ακινήτων που ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο, σε φορείς του Δημοσίου (πχ ΚΤΥΠ ΑΕ) ή ακόμα και στον ελληνικό στρατό και νομικά πρόσωπα του υπουργείου Εθνικής Άμυνας. Δημιουργείται με αυτό τον τρόπο μια λανθασμένη στους πολίτες εντύπωση ότι δύναται να οικοδομηθούν χιλιάδες τετραγωνικά μέτρα, ενώ στην πραγματικότητα το Κράτος δεν έχει τέτοια πρόθεση, ακόμα κι αν δημόσιοι φορείς αποκτήσουν αυτό το δικαίωμα συντελεστή.
Επιπλέον, με το κυοφορούμενο νομοθέτημα επιχειρείται να δοθεί το δικαίωμα επιπρόσθετης δόμησης καθ’ υπέρβαση του ισχύοντος συντελεστή, τη στιγμή που οι δήμοι με επίμονες και συνεχείς παρεμβάσεις τους πέτυχαν να περιορίσουν τις αρνητικές επιπτώσεις των «ευεργετικών» διατάξεων του ΝΟΚ μέχρι και την οριστική άρση τους από το ΣτΕ.
Έχουν πετύχει με σειρά αποφάσεων του ΣτΕ (Ολομέλεια 1528/2003, 376/2014.1118-1119/2014.3341/2013, 1071- 1073/1994, 2366/2007, 6070/1996) να διαφυλάξουν τα ιδιαίτερα πολεοδομικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής, και να άρουν τις παρεμβάσεις που επιφέρουν επιδείνωση των όρων διαβίωσης βάσει του άρθρου 24 του Συντάγματος.
Σχεδιάζουν και μελετούν δράσεις και παρεμβάσεις με στόχο τη θωράκιση και την ανθεκτικότητα των πόλεων, κάτι που ανατρέπεται ολοσχερώς από τη δυνατότητα δόμησης 793.546 τμ επιπλέον και καθ’ υπέρβαση των συντελεστών δόμησης που ισχύουν.
Τέλος, κύριε Πρόεδρε, όπως καλά και εσείς γνωρίζετε, οι υποδομές των πόλεων (οδικό δίκτυο, δίκτυο ομβρίων, αποχετευτικό δίκτυο, χώροι στάθμευσης κ.ά) βρίσκονται σε οριακό αν όχι πεπερασμένο σημείο, και από την μελέτη που βρίσκεται σε διαβούλευση δεν προκύπτει ότι έχουν αξιολογηθεί οι σωρευτικές επιπτώσεις της πρόσθετης δόμησης στις κυκλοφοριακές συνθήκες, στις δημόσιες υποδομές και στην ποιότητα ζωής.
Κύριε Πρόεδρε,
Δεν έχουμε ανάγκη περαιτέρω οικοδόμησης, δεν έχουμε ανάγκη πολυώροφα και ογκώδη κτήρια. Έχουμε ανάγκη από σύγχρονους και λειτουργικούς κοινόχρηστους χώρους, νέα δίκτυα και υποδομές ώστε να ανταποκριθούμε στην κλιματική απειλή και να βελτιώσουμε την ποιότητα ζωής των πολιτών.
Η προστασία του αστικού πρασίνου, των ελεύθερων χώρων και του οικιστικού περιβάλλοντος πρέπει να αποτελεί βασική προϋπόθεση κάθε νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, στοιχείο που φαίνεται να απουσιάζει από τη μελέτη που είναι σε διαβούλευση. Κάθε σχεδιασμός που δημιουργεί νέες δυνατότητες δόμησης οφείλει να συνοδεύεται από σαφείς προβλέψεις για τις αναγκαίες υποδομές και την προστασία του περιβάλλοντος.
Κύριε Πρόεδρε,
Η Τοπική Αυτοδιοίκηση, η οποία έχει άμεση γνώση των πραγματικών αναγκών και προβλημάτων των τοπικών κοινωνιών, δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται ως απλός αποδέκτης ειλημμένων αποφάσεων.
Για τους λόγους αυτούς, ζητούμε:
-Την απόσυρση της συγκεκριμένης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων από τη διαδικασία διαβούλευσης.
-Την επανεξέταση του σχεδιασμού από μηδενική βάση, με ουσιαστική συμμετοχή των οικείων Δήμων.
-Την εκπόνηση ολοκληρωμένης αξιολόγησης της φέρουσας ικανότητας και των σωρευτικών περιβαλλοντικών και πολεοδομικών επιπτώσεων ανά περιοχή.
-Τη θεσμοθέτηση ουσιαστικού διαλόγου μεταξύ της Πολιτείας, της Αυτοδιοίκησης και των τοπικών κοινωνιών πριν από οποιαδήποτε περαιτέρω απόφαση.
Μετά τιμής,
Μάριος Ψυχάλης Δήμαρχος Λυκόβρυσης – Πεύκης
Βασίλης Ξυπολητάς, Δήμαρχος Κηφισιάς
Παναγιώτης Μανούρης Δήμαρχος Νέας Ιωνίας
Ηλίας Αποστολόπουλος Δήμαρχος Παπάγου – Χολαργού
Χαράλαμπος Μπονάτσος Δήμαρχος Φιλοθέης – Ψυχικού
Συμεών (Σίμος) Ρούσσος Δήμαρχος Χαλανδρίου»
Σίμος Ρούσσος: Τραγική η μεταφορά 258.000 τ.μ. δόμησης στο Χαλάνδρι – Θα την εμποδίσουμε με κάθε μέσο (βίντεο)
Την κάθετη αντίθεση του Δήμου Χαλανδρίου στο προωθούμενο κυβερνητικό σχέδιο για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης στην πόλη εξέφρασε ο δήμαρχος Σίμος Ρούσσος, μιλώντας στην εκπομπή «Αταίριαστοι» του ΣΚΑΪ, με τους δημοσιογράφους Χρήστο Κούτρα και Γιάννη Ντσούνο.
Ο δήμαρχος χαρακτήρισε «τραγική εξέλιξη» το ενδεχόμενο μεταφοράς 258.000 τ.μ. δόμησης στο Χαλάνδρι από την περιοχή της Πανόρμου, τους Αμπελόκηπους και γειτονικούς δήμους, επισημαίνοντας ότι η σχεδιαζόμενη παρέμβαση έρχεται σε ευθεία αντίθεση με τον πρόσφατο πολεοδομικό σχεδιασμό της πόλης.
Όπως υπενθύμισε, το 2021 εγκρίθηκε νέο Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο για το Χαλάνδρι, επί θητείας του τότε υφυπουργού Περιβάλλοντος Νίκου Ταγαρά, το οποίο προέβλεπε μείωση κατά 10% του γενικού συντελεστή δόμησης σε όλες τις πολεοδομικές ενότητες. Η απόφαση αυτή, όπως εξήγησε, είχε ληφθεί με γνώμονα τις αντοχές των υφιστάμενων υποδομών, καθώς οι δρόμοι, οι κοινόχρηστοι χώροι και το πράσινο δεν επαρκούν για να υποστηρίξουν περαιτέρω οικοδομική επιβάρυνση.
Ο Σίμος Ρούσσος υπογράμμισε ότι από το σύνολο των 580.000 τ.μ. που σχεδιάζεται να μεταφερθούν στον Βόρειο Τομέα, το 44% κατευθύνεται στο Χαλάνδρι. Πρόκειται, όπως σημείωσε, για μια πρόσθετη επιβάρυνση που η πόλη δεν μπορεί να σηκώσει, ενώ ξεκαθάρισε ότι η δημοτική αρχή θα αξιοποιήσει κάθε διαθέσιμο μέσο για να αποτρέψει την εφαρμογή του σχεδιασμού.
