Χρήστος Αθ. Βέντζιος: Τι ισχύει σχετικά με την αναστολή ΦΠΑ στα ακίνητα

Ο Χρήστος Αθ. Βέντζιος γράφει στο ΕΡΓΟΛΗΠΤΙΚΟΝ ΒΗΜΑ και αναλύει τις αλλαγές που φέρνει η νέα εγκύκλιος.

πηγή: Εργοληπτικόν Βήμα Νο_127 της ΠΕΣΕΔΕ

Χρήστος Βέντζιος, Φοροτεχνικός Σύμβουλος της ΠΕΣΕΔΕ
Στο άρθρο μας στο τεύχος του Σεπτεμβρίου 2020 είχαμε αναφερθεί αναλυτικά στο καθεστώς της αναστολής ΦΠΑ στα ακίνητα. Για την επίλυση των ζητημάτων που προέκυψαν στο διάστημα της εφαρμογής του μέτρου, εκδόθηκε η απόφαση Ε2221/2021, με οδηγίες και διευκρινίσεις για την εφαρμογή των διατάξεων που ισχύουν σχετικά με την αναστολή του ΦΠΑ. Υπενθυμίζουμε ότι η ισχύς των διατάξεων της αναστολής είναι μέχρι την 31/12/2022. Σύμφωνα λοιπόν με την εγκύκλιο ισχύουν και εφαρμόζονται τα παρακάτω:

1.Δυνατότητα ανάκλησης απόφασης χορήγησης αναστολής εφαρμογής ΦΠΑ στα ακίνητα.

Με την εισαγωγή – προαιρετικά στο   καθεστώς αναστολής ΦΠΑ στα ακίνητα υπάρχει υποχρέωση του επιτηδευματία που θα υπαχθεί στο εν λόγω καθεστώς να παραμείνει σε αυτό έως 31.12.2022. Στην απόφαση αναστολής αναγράφεται ρητά ο χρόνος αναστολής της εφαρμογής ΦΠΑ, ο οποίος ξεκινά από την ημερομηνία της αίτησης έως τις 31/12/2022. Στο πλαίσιο αυτό, δεν είναι δυνατή η ανάκληση απόφασης αναστολής. Ωστόσο πριν εκδοθεί η απόφαση χορήγησης αναστολής δύναται να υποβληθεί αίτηση ανάκλησης του αιτήματος.

2.Μη αναγραφή των ακινήτων του οικοπεδούχου στην κατάσταση αδιάθετων ακινήτων.
Η αναστολή  καταλαμβάνει όλα τα αδιάθετα ακίνητα του υποκειμένου , από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί έως τον χρόνο της αίτησης αναστολής και αφορούν ιδιόκτητα ακίνητά του, είτε ακίνητα που ανεγείρει ως εργολήπτης με το σύστημα της αντιπαροχής και θα λάβει ως εργολαβικό αντάλλαγμα.

Στην κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα του υποκειμένου δεν περιλαμβάνονται τα ακίνητα ιδιοκτησίας του οικοπεδούχου. Ο προς διακανονισμό φόρος υπολογίζεται σύμφωνα με την αναλογία των χιλιοστών των αδιάθετων ακινήτων του εργολάβου επί του οικοπέδου, όπως έχουν οριστεί στη σύσταση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας. Συνεπώς, δε λαμβάνεται υπόψη η αναλογία των χιλιοστών του προϋπολογιστικού και απολογιστικού κόστους. Τέλος, εάν ο εργολάβος/κατασκευαστής δεν έχει πλέον αδιάθετα ακίνητα δε χορηγείται απόφαση αναστολής.

3.Διόρθωση της κατάστασης αδιάθετων ακινήτων
Διόρθωση στην κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα γίνεται δεκτή μέχρι την παράδοση κάθε ακινήτου με την υποβολή των δικαιολογητικών που τεκμηριώνουν τη μεταβολή.

Στις περιπτώσεις αυτές, η αρμόδια για την χορήγηση της αναστολής Δ.Ο.Υ, δεν εκδίδει νέα απόφαση αλλά διορθώνει την ήδη υποβληθείσα κατάσταση και αποστέλλει ορθή επανάληψη αυτής στις εμπλεκόμενες ΔΟΥ.

4.Υποβολή δήλωσης ΦΠΑ για τον διακανονισμό της έκπτωσης
H υποκείμενη στο φόρο επιχείρηση, η οποία έχει επιλέξει να θέσει τα αδιάθετα ακίνητά της σε καθεστώς αναστολής, έχει την υποχρέωση πριν την παράδοσή τους να διακανονίσει τον φόρο που εξέπεσε για την κατασκευή των εν λόγω ακινήτων. Ο φόρος προσδιορίζεται με βάση το ποσοστό συμμετοχής της κάθε ιδιοκτησίας στο συνολικό φόρο εισροών, ο οποίος διαμορφώνεται ανά οικοδομή, προκύπτει από το βιβλίο κοστολογίου οικοδομών και αποτυπώνεται στην κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα που συνοδεύει την αίτηση αναστολής.

Κατά κανόνα για τις πράξεις που έχουν προηγηθεί του χρόνου υποβολής της αίτησης (ενδεικτικά αμοιβή μηχανικού ή δαπάνη για περίφραξη οικοπέδου), ο υποκείμενος έχει επιβαρυνθεί με ΦΠΑ για τον οποίο έχει ασκήσει δικαίωμα έκπτωσης και οφείλει να διακανονίσει.
Στην περίπτωση που δεν έχουν πραγματοποιηθεί δαπάνες με ΦΠΑ και δεν έχει ασκηθεί δικαίωμα έκπτωσης στην κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα δεν αναγράφεται φόρος προς διακανονισμό. Στην περίπτωση αυτή η έκτακτη δήλωση υποβάλλεται με μηδενικό ποσό και από την Δ.Ο.Υ. του ακινήτου αναγράφεται η φράση «ΧΩΡΙΣ ΚΑΤΑΒΟΛΗ ΦΟΡΟΥ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΗΣ ΜΕ ΑΡ./ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΤΟΥ ΠΡΟΪΣΤΑΜΕΝΟΥ ΤΗΣ Δ.Ο.Υ ».

5.Διακανονισμός φόρου με έκτακτη δήλωση σε περίπτωση πώλησης Α’ κατοικίας
Η πώληση Α’ κατοικίας από επιχείρηση που έχει πάρει αναστολή ΦΠΑ δεν αντιμετωπίζεται διαφορετικά ως προς τον ΦΠΑ από τις λοιπές πωλήσεις κατοικιών. Κατά συνέπεια, για όλες τις πωλήσεις κατά τη διάρκεια της αναστολής (Α’ κατοικίας ή άλλων) πρέπει πρώτα να καταβληθεί ο φόρος του διακανονισμού με έκτακτη δήλωση και στη συνέχεια να υποβληθεί η δήλωση φόρου μεταβίβασης.

6.Μεταβολή κατάστασης υποκαταστημάτων
Μετά την χορήγηση απόφασης αναστολής, υπάρχει υποχρέωση δήλωσης μεταβολής για τα ακίνητα για τα οποία έχει χορηγηθεί αναστολή, και ως είδος εγκατάστασης  δηλώνεται «υπό αναστολή ακίνητο του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ». Στην περίπτωση που έχει υποβληθεί δήλωση διακοπής υποκαταστήματος, ενώ υπάρχουν σε αυτό αδιάθετα ακίνητα, γίνεται επανέναρξη του υποκαταστήματος με ημερομηνία την επομένη της ημερομηνίας διακοπής και ακολούθως μεταβάλλεται η καταχώρηση στο μητρώο σε «υπό αναστολή ακίνητο του άρθρου 6 του Κώδικα ΦΠΑ.».


7.Διακανονισμός της έκπτωσης για ακίνητα που παραδίδονται στον οικοπεδούχο
Για τις περιπτώσεις αντιπαροχής, η εργολαβία του υποκειμένου στον φόρο κατασκευαστή   προς τον οικοπεδούχο, δεν υπάγεται στον ΦΠΑ όταν ο υποκείμενος κατασκευαστής έχει υπαχθεί σε καθεστώς αναστολής. Αν κατά τη διάρκεια της αναστολής ανακύψει περίπτωση παράδοσης κτισμάτων στον οικοπεδούχο και συνεπώς έκδοσης του αντίστοιχου στοιχείου, το στοιχείο αυτό δεν επιβαρύνεται με ΦΠΑ αλλά με χαρτόσημο.  Ο υποκείμενος οφείλει να διακανονίσει τον φόρο εισροών που αντιστοιχεί στα χιλιοστά των κτισμάτων του οικοπεδούχου και να συμπεριλάβει τον διακανονισμό στη δήλωση ΦΠΑ της περιόδου που πραγματοποιείται η παράδοση και η έκδοση του σχετικού στοιχείου (τα ποσά των διακανονισμών καταχωρούνται στον κωδικό «422 – λοιπά αφαιρούμενα ποσά»).


8.Διακοπή υποκείμενου κατασκευαστή κατά το χρονικό διάστημα της αναστολής

Επιχείρηση με οποιαδήποτε δραστηριότητα που κατασκευάζει ακίνητο με σκοπό να το εκμεταλλευτεί με τρόπο άλλον εκτός πώλησης (π.χ. μίσθωση, ως έδρα ή υποκατάστημα, κλπ.), η οποία το πουλάει χωρίς προηγουμένως να έχει χρησιμοποιηθεί, οφείλει ΦΠΑ για την πράξη αυτή (παράδοση του ακινήτου) και έχει όλες τις υποχρεώσεις των κατασκευαστικών επιχειρήσεων.
Στην περίπτωση οποιαδήποτε επιχείρηση έχει ενταχθεί σε καθεστώς αναστολής και κατά τη διάρκεια της αναστολής ανακύψει περίπτωση διακοπής των εργασιών, διενεργείται διακανονισμός του φόρου που είχε εκπέσει ως το χρόνο αναστολής. Ο φόρος αποδίδεται σε περίπτωση ατομικής επιχείρησης με τη δήλωση ΦΠΑ της φορολογικής περιόδου κατά την οποία έγινε η διακοπή και κατά τον χρόνο της διακοπής κατατίθεται ειδική δήλωση αυτοπαράδοσης, χωρίς αναγραφή ποσών, για σκοπούς γνωστοποίησης των ακινήτων που μένουν στην προσωπική περιουσία των φυσικών προσώπων.
Εταιρία που λύεται, οφείλει να προβεί σε διακανονισμό και καταβολή του ΦΠΑ μέσω έκτακτης δήλωσης και  στη συνέχεια να υποβάλει όποια δήλωση ορίζεται από τις διατάξεις της φορολογίας κεφαλαίου.

9.Αυτοπαράδοση κατά την περίοδο της αναστολής
Αν κατά τη διάρκεια της αναστολής ανακύψει περίπτωση ιδιοκατοίκησης, παράδοσης σε μη φορολογητέα δραστηριότητα , μίσθωσης, δωρεάν παραχώρησης  ή χρησιμοποίησης για οποιονδήποτε σκοπό ξένο προς την επιχείρηση διενεργείται διακανονισμός του φόρου που είχε εκπέσει ως το χρόνο αναστολής και ο φόρος που οφείλεται περιλαμβάνεται στη δήλωση ΦΠΑ της περιόδου που πραγματοποιείται η παράδοση κατά τα ανωτέρω, στον κωδικό «422 – λοιπά αφαιρούμενα ποσά».

Ο υποκείμενος υποβάλλει δήλωση αυτοπαράδοσης, ώστε να γνωστοποιήσει στη Δ.Ο.Υ ότι το συγκεκριμένο ακίνητο χρησιμοποιείται πλέον σε μη φορολογητέα δραστηριότητα. Η δήλωση αυτοπαράδοσης στις περιπτώσεις αυτές εξυπηρετεί μόνο τον σκοπό της γνωστοποίησης στη Δ.Ο.Υ.

10.Ανάθεση εργολαβίας με το σύστημα της αντιπαροχής από υποκείμενο που έχει επιλέξει το καθεστώς της αναστολής.
Η ανέγερση οικοδομών από τις επιχειρήσεις κατασκευής ακινήτων προς πώληση μπορεί να γίνεται είτε από τις ίδιες είτε αναθέτοντας εργολαβίες ή υπεργολαβίες.

Στην περίπτωση που επιχείρηση (κατασκευαστής Α) έχει επιλέξει το καθεστώς αναστολής για τα  ακίνητα που ανεγείρει σε ιδιόκτητο οικόπεδό της και κατά τη διάρκεια της αναστολής ανακύψει περίπτωση ανάθεσης εργολαβίας με το σύστημα της αντιπαροχής σε άλλη επιχείρηση (κατασκευαστής Β), η αναστολή ισχύει μόνο για την κατασκευαστική επιχείρηση Α, η οποία λειτουργεί ως οικοπεδούχος/κατασκευαστής. Η κατασκευαστική επιχείρηση Β έχει δυνατότητα να επιλέξει την ένταξη στο καθεστώς της αναστολής με όλες τις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό.

11.Εκχώρηση/τροποποίηση προσυμφώνου και εργολαβικού αντιπαροχής σε άλλον εργολάβο
Σε περίπτωση που προσύμφωνο και εργολαβικό κατασκευής τροποποιηθεί ή εκχωρηθεί και η εργολαβία επί αντιπαροχή ανατεθεί σε νέο εργολάβο, η αναστολή ΦΠΑ που έχει χορηγηθεί στον πρώτο δεν αφορά τον νέο εργολάβο. Ο νέος εργολάβος εφόσον επιθυμεί οφείλει να υποβάλει αίτηση αναστολής στο όνομά του εφόσον δεν έχει παρέλθει η προθεσμία που ορίζουν οι διατάξεις.


12.Προϋπολογιστικό/απολογιστικό κόστος
Κατά τη διάρκεια που επιχείρηση είναι σε αναστολή, δεν απαιτείται κατά τον χρόνο πώλησης/παράδοσής του ακινήτου η υποβολή εντύπου προϋπολογιστικού κόστους για τα ακίνητα που είναι αδιάθετα, καθώς αυτά μεταβιβάζονται με ΦΜΑ και όχι με ΦΠΑ, ώστε να απαιτείται σύγκριση τιμών (μεταξύ των οποίων το κόστος). Η επιχείρηση έχει την υποχρέωση υποβολής προϋπολογιστικού κόστους, στην περίπτωση που έχει ήδη διαθέσει ακίνητα με ΦΠΑ πριν την αναστολή. Στην περίπτωση που η επιχείρηση έχει αναλάβει επί αντιπαροχή οικοδομή, έχει την υποχρέωση υποβολής απολογιστικού κόστους εντός 30 ημερών από την τελευταία εγγραφή στο βιβλίο κοστολογίου.


13.Πάγιο επιχείρησης που παίρνει αναστολή
Σε περίπτωση ακινήτου το οποίο χρησιμοποιείται από τον υποκείμενο ως πάγιο σε φορολογητέα δραστηριότητα κατασκευής και πώλησης οικοδομών και ο υποκείμενος πάρει αναστολή από τον ΦΠΑ, η οποία υποχρεωτικά διαρκεί μέχρι 31/12/2022, οφείλει να διακανονίσει εφάπαξ όλα τα πέμπτα που υπολείπονται μέχρι τις 31/12/2022, για το εν λόγω πάγιο.


14.Προσύμφωνο πώλησης
Στις περιπτώσεις που έχει καταρτιστεί προσύμφωνο πώλησης για κάποιο ακίνητο, το ακίνητο θεωρείται αδιάθετο, συμπεριλαμβάνεται στην κατάσταση των αδιαθέτων και υπάρχει υποχρέωση διακανονισμού του φόρου.

Ωστόσο, αν στο προσύμφωνο έχουν συμπεριληφθεί σωρευτικά οι τρεις όροι που ορίζει το άρθρο 16 του Κώδικα ΦΠΑ (ν. 2859/2000), δηλ. ο όρος της αυτοσύμβασης, η εξόφληση του τιμήματος και η παράδοση της νομής, τότε ο χρόνος γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης και το απαιτητό του φόρου έχει προκύψει κατά το χρόνο υπογραφής του προσυμφώνου και ο ΦΠΑ οφείλεται κατά τον χρόνο αυτό. Επομένως στις περιπτώσεις που το προσύμφωνο έχει συνταχθεί με τους τρεις ανωτέρω όρους, έχει προκύψει και η φορολογική υποχρέωση ως προς τον ΦΠΑ και πλέον το ακίνητο δεν θεωρείται «αδιάθετο» από πλευράς ΦΠΑ, δεν συμπεριλαμβάνεται στην κατάσταση ούτε υφίσταται υποχρέωση διακανονισμού φόρου .Το οριστικό συμβόλαιο, όπως είναι αυτονόητο, δεν θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ.
Γίνεται δεκτό ότι, εάν α) έχει υπογραφεί προσύμφωνο πώλησης (χωρίς τους ανωτέρω τρεις όρους σωρευτικά), β) η επιχείρηση δεν έχει συμπεριλάβει το ακίνητο στην κατάσταση των «αδιαθέτων» και γ) εάν υπεγράφη μέχρι την έκδοση της εγκυκλίου το οριστικό συμβόλαιο και η μεταβίβαση υπεβλήθη σε ΦΠΑ  δεν απαιτείται καμία διορθωτική ενέργεια. Εάν, όμως, το οριστικό συμβόλαιο δεν έχει ακόμη υπογραφεί, τότε υποβάλλεται νέα κατάσταση προκειμένου να περιλαμβάνει και αυτό το ακίνητο και ακολουθείται η διαδικασία, όπως σε όλα τα αδιάθετα ακίνητα.

15.Συμπλήρωση κωδικού 907 της δήλωσης ΦΠΑ
Στη δήλωση ΦΠΑ, πέραν του κωδικού 906, όπου αναγράφεται η αξία των πωλήσεων πρώτης κατοικίας που διενεργήθηκαν στη συγκεκριμένη φορολογική περίοδο και η αξία της παράδοσης ακινήτου που είναι σε καθεστώς αναστολής, συμπληρώνεται και ο κωδικός 907, όπου αναγράφεται η συνολική αξία των εισροών που έχει σχηματιστεί μέχρι την πώληση α’ κατοικίας ή ακινήτου σε αναστολή που αντιστοιχούν σε αυτές τις πωλήσεις. Στις φορολογικές περιόδους που ακολουθούν τις εν λόγω πωλήσεις στον κωδικό 907 αναγράφεται ανά φορολογική περίοδο, η αξία των εισροών που αντιστοιχεί στις πωλήσεις οι οποίες έχουν ήδη διενεργηθεί προγενέστερα.


16.Αναστολή και εργολαβικό προσύμφωνο
Για τις εργολαβίες που δεν υπάγονται σε ΦΠΑ λόγω υπαγωγής του κατασκευαστή στο καθεστώς αναστολής του φόρου αυτού, ισχύουν τα παρακάτω αναφορικά με τον ορθό υπολογισμό τελών χαρτοσήμου:

  • Για εργολαβικό που έχει συνταχθεί από το 2006 έως την θέσπιση της αναστολής, για το οποίο δεν έχει προκύψει η υποχρέωση έκδοσης στοιχείου παράδοσης κτισμάτων, εφόσον ο εργολάβος υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, το τιμολόγιο δεν θα επιβαρυνθεί με ΦΠΑ αλλά με τέλος χαρτοσήμου και ΟΓΑ  3,6% επί του κόστους κατασκευής.
  • Για εργολαβικό που συντάσσεται μετά την θέσπιση της αναστολής και ο εργολάβος επιθυμεί την ένταξή του στο καθεστώς της αναστολής, η ορθή διαδικασία είναι:

Για την άδεια που έχει εκδοθεί στο όνομα του οικοπεδούχου, συνάπτεται εργολαβικό προσύμφωνο αντιπαροχής με τον κατασκευαστή.
Για την συγκεκριμένη άδεια ο κατασκευαστής αιτείται στη συνέχεια την υπαγωγή του στο καθεστώς αναστολής και όταν εκδώσει το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων το επιβαρύνει με χαρτόσημο ως ανωτέρω.
Ο υποκείμενος κατασκευαστής δε δύναται να αιτηθεί αναστολής ΦΠΑ για οικόπεδο/άδεια με την οποία ο ίδιος δεν έχει καμία έννομη σχέση η οποία υπάρχει εφόσον η άδεια έχει εκδοθεί στο όνομά του , είτε εφόσον έχει συνάψει (σε κάθε περίπτωση πριν την αίτηση αναστολής ΦΠΑ) εργολαβικό προσύμφωνο με οικοπεδούχο και η άδεια έχει εκδοθεί στο όνομά του, είτε στο όνομα του οικοπεδούχου.
Κατά συνέπεια, η σύναψη εργολαβικού προσυμφώνου αντιπαροχής μεταξύ κατασκευαστή εργολάβου και οικοπεδούχου προηγείται της αίτησης αναστολής ΦΠΑ για την συγκεκριμένη κατασκευή.
Το τέλος χαρτοσήμου αποδίδεται μέχρι την 20η ημέρα του μεθεπόμενου μήνα από τη λήξη του ημερολογιακού τριμήνου( 20η μέρα των μηνών Φεβρουαρίου, Μαΐου, Αυγούστου και Νοεμβρίου).

Διαβάστε επίσης

Η ιστοσελίδα χρησιμοποιεί cookies για λόγους επισκεψιμότητας και στατιστικών. Συνεχίζοντας την περιήγηση, αποδέχεστε τη χρήση αυτών των cookies Αποδοχή Περισσότερα